Le moment où un bail de location est échu, suscite souvent des questionnements aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Qu’en est-il des travaux de mise en conformité du logement ? Qui en a la charge ? Ce sont autant de questions auxquelles nous répondrons dans cet article, afin d’éclairer les acteurs du bail sur leurs droits et obligations.
Qu’entend-on par bail échu et travaux de mise en conformité ?
Un bail échu se réfère à une situation où le contrat de location a atteint sa date de fin. À ce stade, plusieurs options s’offrent aux deux parties : renouvellement du bail, résiliation ou encore transformation en bail à durée indéterminée si aucune action n’est entreprise. Cependant, l’état du logement et sa conformité aux normes en vigueur peuvent influencer ces choix.
Les travaux de mise en conformité, quant à eux, consistent à effectuer les modifications nécessaires pour que le logement respecte les normes légales d’hygiène, de sécurité et d’énergie. Ces travaux peuvent inclure l’isolation thermique, la mise aux normes électriques ou encore l’adaptation du logement pour les personnes à mobilité réduite.
Distinguer entre travaux d’entretien et travaux d’amélioration
Il est important de distinguer entre les travaux d’entretien, qui sont généralement à la charge du locataire, et les travaux d’amélioration, qui incombent au propriétaire. Les premiers concernent les petites réparations courantes (changer une ampoule, réparer une fuite mineure…), tandis que les seconds concernent des aménagements plus importants visant à améliorer le confort du logement ou à le mettre en conformité avec certaines normes (isolation thermique, installation d’un ascenseur…).
Rôles et obligations des locataires et propriétaires
Le locataire a l’obligation d’informer son propriétaire de tout défaut ou dégradation constatés dans le logement. En revanche, c’est au propriétaire qu’incombe la responsabilité des travaux de mise en conformité. Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire doit ‘délivrer au locataire un logement décent […] ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé’.
Cependant, si ces travaux sont jugés trop onéreux par le propriétaire, il peut choisir de ne pas renouveler le bail ou proposer un nouveau bail avec un loyer plus élevé pour compenser les coûts engendrés par ces travaux.
Que faire en cas de désaccord sur les travaux?
En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire sur la nécessité ou non des travaux de mise en conformité, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) qui tentera une résolution amiable du litige. Si cette tentative échoue, il faudra alors recourir au tribunal d’instance.
Ce dernier jugera au cas par cas. Par exemple, si un logement ne respecte pas les critères minimaux de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (absence d’eau potable, infiltrations…), il sera très probablement ordonné au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires malgré son refus initial.
L’aide financière pour réaliser les travaux
Pour aider les propriétaires dans cette démarche coûteuse mais nécessaire pour garantir un habitat sain et sûr aux locataires , plusieurs aides financières ont été mises en place : crédit d’impôt transition énergétique (CITE), aides locales, aides proposées par l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH)… Le choix entre ces différentes solutions dépendra notamment des ressources du propriétaire ainsi que du type des travaux envisagés.
Toutefois , avant tout engagement financier , il convient toujours ,pour chaque situation ,de s’informer auprès des organismes compétents afin choisir la meilleure alternative .
Ainsi donc ,le sujet relatif au bail échu et aux travaux nécessaires dans un bien immobilier loué est complexe . Il est essentiel que chaque partie prenne connaissance précise de ses droits mais aussi ses obligations . Pour cela ,il faut rester informer des nouvelles législations applicables ainsi consulter régulièrement un professionnel juridique reste une sage décision .