De plus en plus de couples, qu’ils soient mariés, pacsés ou en concubinage, décident d’investir ensemble dans l’achat d’un bien immobilier. Toutefois, il est fréquent que chacun dispose d’un apport différent. Comment gérer cette situation et quels sont les pièges à éviter ? Cet article vous propose un tour d’horizon des options qui s’offrent à vous et des conseils pour réussir votre projet.
Les différentes options pour acheter à deux avec un apport différent
Pour acheter à deux avec un apport différent, plusieurs solutions s’offrent aux couples. Voici les trois principales :
- L’achat en indivision : cette option permet aux deux acheteurs de détenir le bien en proportion de leurs apports respectifs. Par exemple, si l’un des partenaires a apporté 70 % du financement et l’autre 30 %, ils seront propriétaires du bien à hauteur de ces pourcentages.
- La création d’une société civile immobilière (SCI) : cette solution consiste à créer une société dont le seul objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. Les parts sociales de la SCI seront réparties entre les associés selon leurs apports.
- Le régime matrimonial ou le pacte civil de solidarité (PACS) : ces dispositifs légaux permettent de déterminer les règles applicables en matière de propriété et de gestion du bien commun. Ils peuvent être adaptés pour tenir compte des apports différents.
Les avantages et les inconvénients de chaque option
Chacune de ces solutions présente des avantages et des inconvénients qu’il est important de peser avant de faire un choix :
- L’achat en indivision : cette solution est simple à mettre en place et permet une répartition claire des droits de propriété. Toutefois, elle peut poser des problèmes en cas de désaccord entre les indivisaires ou lors de la revente du bien.
- La création d’une SCI : cette option offre une grande souplesse dans la gestion du patrimoine immobilier et permet d’éviter certains conflits. Cependant, elle implique des formalités administratives plus lourdes et peut engendrer des coûts supplémentaires (frais d’immatriculation, comptabilité…).
- Le régime matrimonial ou le PACS : ces dispositifs offrent une sécurité juridique importante et permettent d’adapter les règles aux spécificités du couple. Néanmoins, ils ne sont pas toujours adaptés à toutes les situations et peuvent nécessiter des modifications ultérieures.
Tenir compte des conséquences fiscales
Lorsque vous achetez à deux avec un apport différent, il est essentiel de prendre en compte les conséquences fiscales de votre choix :
- L’achat en indivision : en cas de vente du bien, chaque indivisaire devra payer l’impôt sur la plus-value en fonction de sa quote-part.
- La création d’une SCI : la société sera soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut être moins avantageux que l’impôt sur le revenu pour les associés. De plus, en cas de cession des parts sociales, les associés devront payer un droit d’enregistrement.
- Le régime matrimonial ou le PACS : ces dispositifs peuvent avoir des conséquences fiscales en matière de droits de succession et d’impôt sur le revenu. Il est donc important de bien se renseigner avant de faire un choix.
Protéger le conjoint survivant en cas de décès
Lorsque vous achetez à deux avec un apport différent, il est primordial de penser à la protection du conjoint survivant en cas de décès :
- L’achat en indivision : il est possible d’inclure une clause d’accroissement dans l’acte d’achat, permettant au conjoint survivant de recueillir la part du défunt. Toutefois, cette clause peut être contestée par les héritiers du défunt.
- La création d’une SCI : le décès d’un associé n’a pas d’incidence sur la société elle-même. Toutefois, il peut être nécessaire de prévoir une clause statutaire pour protéger le conjoint survivant.
- Le régime matrimonial ou le PACS : ces dispositifs offrent une protection automatique du conjoint survivant, notamment en matière de droits de succession. Toutefois, il est possible de renforcer cette protection par le biais d’un testament ou d’une donation entre époux.
Conclusion
Acheter à deux avec un apport différent est une opération complexe qui nécessite une réflexion approfondie et une bonne connaissance des options juridiques et fiscales disponibles. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit (notaire, avocat…) pour choisir la solution la mieux adaptée à votre situation et sécuriser votre investissement immobilier. Enfin, n’oubliez pas de penser à la protection du conjoint survivant, un aspect essentiel pour préserver l’harmonie du couple et assurer la pérennité du projet commun.