Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes, notamment dans les zones tendues. Mais comment est-il concrètement mis en place et quels sont ses avantages ? Décryptage.
Le fonctionnement du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un dispositif qui repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur d’un logement en BRS ne devient propriétaire que des murs de son habitation, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme tiers, généralement une Organisme de Foncier Solidaire (OFS). L’acquéreur signe alors un bail emphytéotique avec cet organisme, qui lui accorde des droits réels sur le logement pour une durée de 18 à 99 ans.
Ce mécanisme permet de diminuer significativement le coût d’acquisition du bien immobilier, puisque l’acquéreur ne paie pas le prix du terrain. De plus, le loyer versé au titre du bail emphytéotique est souvent modique. Il s’agit donc d’un outil particulièrement intéressant pour favoriser l’accès à la propriété dans les zones tendues, où les prix de l’immobilier sont élevés.
La mise en place du BRS dans les zones tendues
Le bail réel solidaire a été créé par la loi Alur en 2014 et est encadré par le code de l’urbanisme. Dans les zones tendues, où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande et où les prix sont particulièrement élevés, le BRS peut être un levier pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes. Pour mettre en place ce dispositif, plusieurs étapes sont nécessaires.
Identification des terrains éligibles
Tout d’abord, il convient d’identifier les terrains qui pourront accueillir des opérations immobilières en BRS. Ces terrains doivent être situés dans des zones tendues, c’est-à-dire des zones où la demande de logements est supérieure à l’offre. Par ailleurs, ils doivent être compatibles avec les objectifs locaux de mixité sociale et de diversification de l’habitat.
Création ou association avec un OFS
Ensuite, une fois le foncier identifié, il est nécessaire de créer ou de s’associer avec un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cet organisme, généralement constitué sous forme d’association ou d’établissement public, a pour mission de gérer le foncier et de mettre en place les opérations immobilières en BRS. Il peut être créé par une collectivité territoriale, un établissement public de coopération intercommunale, un organisme HLM ou encore une association loi 1901.
Signature du bail emphytéotique
Enfin, une fois l’OFS en place et le foncier sécurisé, les acquéreurs peuvent signer un bail emphytéotique avec l’organisme. Ce bail leur accorde des droits réels sur le logement pour une durée déterminée, généralement comprise entre 18 et 99 ans. Ils deviennent ainsi propriétaires du bâti sans avoir à payer le prix du terrain.
Les avantages du BRS dans les zones tendues
Le principal avantage du bail réel solidaire dans les zones tendues est qu’il permet de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. En effet, en dissociant le foncier et le bâti, le coût d’acquisition du bien immobilier est nettement diminué. De plus, le loyer versé au titre du bail emphytéotique est souvent modique.
Par ailleurs, le BRS contribue également à la mixité sociale et à la diversification de l’habitat dans ces zones. Les opérations immobilières en BRS sont en effet soumises à des conditions de ressources et à des plafonds de prix de vente, ce qui garantit que les logements seront accessibles aux ménages modestes.
Enfin, il convient de souligner que le dispositif peut également être mobilisé pour favoriser l’accession à la propriété des ménages dans le parc social. Dans ce cas, les organismes HLM peuvent céder leurs logements en BRS aux locataires qui souhaitent devenir propriétaires.
En résumé, le bail réel solidaire est un outil innovant et particulièrement adapté pour favoriser l’accès à la propriété dans les zones tendues. En dissociant le foncier et le bâti, il permet de diminuer significativement le coût d’acquisition du bien immobilier, tout en contribuant à la mixité sociale et à la diversification de l’habitat.