La surface privative d’un bien immobilier est un critère essentiel lors de l’achat d’un logement. Mais comment est-elle calculée et quelles sont les implications juridiques et financières liées à cette notion ? Cet article décrypte pour vous les enjeux et les points de vigilance à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
Qu’est-ce que la surface privative ?
La surface privative d’un bien immobilier correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des parties occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Elle inclut également les balcons, terrasses et loggias accessibles depuis le logement. Cette notion est définie par la loi Carrez du 18 décembre 1996, qui impose aux vendeurs de mentionner la surface privative dans tous les actes de vente concernant un lot de copropriété (appartements ou maisons en copropriété horizontale).
Pourquoi est-il important de connaître la surface privative ?
Connaître la surface privative d’un bien immobilier présente plusieurs avantages :
- Juridique : La mention obligatoire de la surface privative dans l’acte de vente permet d’éviter les litiges entre le vendeur et l’acquéreur. En effet, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la différence constatée.
- Financier : La surface privative permet d’évaluer le prix au mètre carré d’un bien immobilier et donc de comparer les prix entre différents logements. Elle est également utilisée pour calculer certaines charges (taxe d’habitation, taxe foncière, charges de copropriété…).
- Aménagement : La surface privative donne une idée précise de l’espace disponible pour aménager et meubler un logement. Elle est notamment utile pour vérifier si le bien correspond aux besoins de l’acquéreur en termes de superficie et de confort.
Comment mesurer la surface privative d’un bien immobilier ?
La mesure de la surface privative doit être effectuée par un professionnel habilité (architecte, géomètre-expert, diagnostiqueur immobilier…) qui établit un certificat de métrage Carrez. Ce document garantit la fiabilité des mesures et est valable pendant toute la durée de validité des autres diagnostics immobiliers obligatoires (diagnostic de performance énergétique, diagnostic amiante…).
Pour mesurer la surface privative, le professionnel procède comme suit :
- Déterminer les locaux concernés : seuls les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation) sont pris en compte, à condition que leur hauteur sous plafond soit au moins égale à 1,80 mètre.
- Mesurer la superficie des planchers : le professionnel mesure la longueur et la largeur des pièces concernées et en déduit la surface privative après déduction des parties occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
- Inclure les annexes : les balcons, terrasses et loggias accessibles depuis le logement sont inclus dans le calcul de la surface privative. En revanche, les caves, garages, parkings et jardins ne sont pas pris en compte.
Quelles sont les erreurs courantes liées à la surface privative ?
Il est important d’être vigilant lors de l’achat d’un bien immobilier afin de ne pas être confronté à certaines erreurs courantes liées à la surface privative :
- Erreur de mesure : Une erreur de mesure peut entraîner une différence significative entre la surface privative mentionnée dans l’acte de vente et la surface réelle du bien. Pour éviter ce type de problème, il est recommandé de faire appel à un professionnel habilité pour effectuer le métrage Carrez.
- Oubli d’inclure certaines parties : Certains vendeurs peuvent omettre d’inclure dans le calcul de la surface privative des éléments tels que les balcons ou les loggias. Il est donc essentiel de vérifier que toutes les parties du bien ont bien été prises en compte dans la mesure.
- Confusion entre surface habitable et surface privative : La surface habitable, qui correspond à la superficie des planchers des locaux d’habitation après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres et des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, est souvent confondue avec la surface privative. Or, ces deux notions sont distinctes et doivent être mentionnées séparément dans l’acte de vente.
En maîtrisant les enjeux liés à la surface privative d’un bien immobilier à l’achat, vous serez mieux à même de défendre vos intérêts lors de la négociation du prix de vente et d’éviter les mauvaises surprises. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans cette démarche et garantir une transaction sereine et éclairée.