Même si l’acheteur ne dispose d’aucun apport personnel, certaines banques acceptent d’apporter leurs aides en finançant son achat immobilier. Ces établissements accordent toutefois le financement sous conditions d’apporter de solides garanties.
Conditions d’un prêt immobilier sans apport
Souvent, un achat immobilier est conditionné par un apport personnel de l’acheteur. Cet apport est en principe destiné à régler les différents frais liés à l’achat, dont les frais de dossier, les frais de notaire et autres. Son montant est généralement de 10 à 15 %. Les donnes ont changé depuis quelques années, car les banques acceptent de financer à 100 % une acquisition (frais inclus), surtout en région, où le prix au m2 est nettement moins élevé que dans les métropoles. Notons toutefois que ce financement est accordé dans des taux plus élevés par rapport aux prêts usuels, ce qui peut vous coûter un peu cher sur une longue durée.
Qui est concerné par l’emprunt immobilier sans apport ?
Si le dossier du candidat est solide, le crédit immobilier sans apport est accordé au cas par cas. Trois catégories de clients sont les plus concernées par cette facilité d’acquisition d’un bien immobilier :
- Les jeunes actifs ou primo-accédants, avec un CDI.
- Les investisseurs qui rembourseront les échéances grâce aux loyers encaissés.
- Les épargnants ne disposant d’aucune liquidité, mais qui ont accumulé un capital auquel ils ne veulent pas toucher pour des motifs fiscaux. On peut citer par exemple le contrat d’assurance-vie de fonds en euros dont l’optimisation fiscale n’est acquise qu’au bout de 8 ans. Le contrat devra être remis à la banque à titre de garantie durant la période d’endettement. Cette délégation de créances viendra ainsi remplacer l’apport initial.
Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?
Théoriquement, l’apport personnel démontre que malgré les charges de la vie courante, l’emprunteur dispose d’une disponibilité suffisante pour mettre de l’argent de côté. Il atteste en tout sa capacité d’épargne. Sans cette assurance, l’emprunteur devra donc produire d’autres éléments pour rassurer sa banque en :
- Disposant un emploi stable et d’un CDI.
- N’ayant eu aucun incident sur son compte bancaire depuis au moins 6 mois.
- Ayant peu de crédits en cours ou aucun.
- Possédant un revenu lui permettant de disposer d’un reste à vivre suffisant.
- Ayant encore une longue vie active devant lui.
- Plaçant un surplus éventuel d’épargne sur l’un des placements commercialisés par l’établissement sur la décision du banquier.
Les solutions possibles pour constituer un apport personnel
Si votre situation ne vous permet pas de contracter un crédit à 100%, sachez que vous pouvez toujours faire jouer les aides en votre faveur :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des 2 dernières années, sous conditions de ressources, vous pouvez bénéficier de ce prêt aidé par l’État. Son montant varie de la zone où se situe le logement que vous souhaitez acheter.
- Le Prêt Conventionné : ce prêt est accordé par un établissement financier qui a passé une convention avec l’Etat et sans condition de ressources. Il est remboursable avec intérêts et peut donner le droit aux APL.
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : il vise à l’accès à la propriété des ménages aux revenus modestes, donc il y a des conditions de ressources pour en bénéficier. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du montant l’achat et il est remboursable avec intérêts.
- Le Prêt Action Logement : une aide accordée par Action Logement aux salariés des entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus, et adhérentes au CIL. Avec un taux est très avantageux, il peut financer jusqu’à 30% du montant total de l’achat immobilier.